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发表于 2013-3-23 21:35:12
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打造标准化办公产品 天润携IFC进军二线城市
2013-02-19 10:17:42 来源：搜狐商业地产 网友评论 0 条
回顾2012年办公物业市场，租金屡屡创造新高。写字楼市场的变化给写字楼开发商带来哪些发展契机？核心商务区甲级写字楼的租户结构发生了哪些变化？高端商务产品的承租企业对办公空间有哪些需求？
搜狐焦点商业地产特邀北京建机天润副总经理曾羽做客访谈间，解读高端办公物业市场，分享天润集团产品布局与战略规划。
：2013年2月16日
：搜狐网络大厦
：北京建机天润副总经理 曾羽
：今天做客我们访谈间的是北京建机天润副总经理 曾羽女士，首先代表搜狐焦点商业地产欢迎您。今天曾总将为我们解析北京甲级写字楼市场，另外也将与我们分享一个CBD区域地标项目——IFC。
据我了解，天润集团是一个非常资深的房产开发企业，前身成立于1986年，可以说见证了房地产市场的跌宕起伏，在这些年终自身经历了哪些发展？
北京建机天润副总经理 曾羽
：86年开始主要以施工建设为主，经过十年的时间，向专业的房地产开发转型，经历了三个发展阶段，基本上顺应了从施工建设到项目开发到房地产开发这样一个过程。在2000年前后是集中推出了比较优质的物业。
：从产品上来说，目前来说商业地产、高端住宅两条产品线并行的，各个产品线的资产配比是什么情况？除北京外还有哪些城市布局规划？
：从城市来说基本还是立足于北京商务中心区，我们现在有北京IFC为代表，13年、14年集中入市的，这是城市化来说。产品线也是以住宅为主，60%—70%，商业地产和旅游地产都有涉足，旅游地产在二线城市周庄、无锡南方城市也有一些旅游综合性的地产作为辅助的发展方向。
：商业地产具体考虑的进驻哪些城市，会以IFC为标准化产品进行复制吗？
：会。IFC是北京第一个公建写字楼项目，在重庆、南昌这样的二线城市也会规划这个项目。南昌IFC现在正在进行市场定位和设计定位，总高三百多米，基本类似于国贸三期。设计团队仍将延续SOM，跟国贸三期是差不多的体量和项目，也以IFC为推广名，开发主体在南昌，现在实施中。：我们进军二三线城市的商务地产市场是什么样的战略考虑，二三线城市的商务需求是否能与高端的产品定位相匹配？
：这些城市和上海和香港的商务氛围还是有区别的，稍微有一个滞后性，但是三到五年会出现一个大的崛起，所以集团公司制定了立足于北京向外阜辐射的战略规划。
： 2012年北京写字楼市场租金有一个非常大幅的提升，金融街、CBD这样的核心区域租金高于上海同等区域的两倍，有这么大幅度的上升，在您看来拉动租金上涨是什么原因？
：横向比较，上海、香港在做商业地产方面很长时间的积累，北京市场在此前受到一定的压制或者说还没有那么成熟， 11年、12年出现了一个集中的爆发；第二，北京市场的房地产比较，住宅从05年06年开始得到了比较多的发展，但是公建项目商业地产、写字楼在过去没有同步发展，10年chutai了针对住宅的限购政策，这部分开发商的资金包括业主方的投资转入到商业地产也是发展的趋势；第三，写字楼属于房地产开发的产品之一，租金是产品价值的体闲，随着产品品质的提升，租金相对也会有一定的提升。另外，从供应上， CBD市场、长安街市场真正甲级写字楼或者国际化的写字楼相对来说比较少， 11年集中的需求又体现出来了，所以价格的上涨也是必然的现象。
：现在CBD区域甲级写字楼平均租金能达到多少？
：上周参加CBD管委会的统计会议，有40多家业主方或者开放商包括中服地块16块地块出来大概做了一个统计，12年均价值甲级写字楼是460—470平均租金，后续在13年可能还会是缓慢增长的过程当中，这块不知道对比中关村或者现在这个区域应该来说还是相对来说是高价位的。
：460—470的租金水平较年初涨幅达到多少？
：应该在10%—15%。
：10%—15%的变化对于写字楼的选址企业，对于投资人来说有什么影响，写字楼租户结构优什么变化？
：日趋多元化，十年前国贸区域能够承受比较高租金的基本是外企、律所或者跨国多元化的企业，现在来说需求基本上从国外转到国内，国贸三期内外资租户的配比是50：50，50%是国内顶级的比如金融类公司、银行类、证券类包括能源类的石油、矿产行业还是具有比较高的承租能力的。
：具体IFC这个产品来说，目前的市场表现怎么样？
：现阶段的承租率大概是96%，趋于满租的状态。
：据我了解，除了IFC天润今年也会再继续推出新的高端商务产品，能否介绍一下？
：我们今年在二环以里将推出一个体量六万多平米的公建项目，主楼90%的体量为写字楼， 10%的体量作为商业配套，还会有四合院会所的配套。经过两年的市场探索期，这个产品的定位应该是高于IFC的产品，但是IFC有它自己的优势，它的地理位置、交通便利性包括租户结构属于确实打下一定的基础，后续开发产品还是要走精细化路线。
：具体项目这个新的产品目前正在考虑的是哪一部分企业，我们定位的是什么样的客群？
：还是偏金融类。
：还是是自持的？
：对。
：租金方面有什么样的考虑？
：在那个区域内没有同类型的新的产品投入市场，一般是比较老的，经营十年以上的，像光华长安大厦、华润大厦这样的产品时间比较久，设计之初的理念没有做市场的细分，这个产品是针对金融企业和跨国公司量身定制的，目前还处在产品精细化的设计和后期物业管理的筛选这两个层面。
：这个项目预计什么时候入市？
：应该是14年能够呈现给市场，真正实现收益应该是到15年。
：纵观12年写字楼市场租金呈现了大幅度的提升，但到第四季度出现了两年内首次放缓。您怎么看2013年的写字楼市场走势？
：整个大的写字楼市场会相对放缓，15年CBD区域会有像中服地块陆续集中放量，会有一些压力在那里存在着。所以产品的定位要从一般的写字楼市场里面跳出来做到甲级甚至国际甲级的路线，还是有这样的客户群体存在的。租金方面不会再出现激增的情况，但是会有相对来说比较平缓的增长。
：承租企业对于办公空间的最核心的需求是什么？他们最关注的是什么？
：应该是有两方面，一个还是硬件条件，毕竟呈现给客户的还是一个产品。层高或者开放式的空间，细到卫生间这些很具像的东西他们是很关注的这是一个方面。第二是软性的服务，跟业主关的维系是我们今年着重做的工作，在今年的一月份举办了对楼宇客户的客户答谢会，于客户建立良好的沟通和合作关系，长期的稳定的合作关系。
：今天谢谢曾总，希望IFC能够继续给承租人提供非常好的办公环境非常优质的服务品质，希望我们新的项目能够在14年、15年能有非常好的市场表现，提前预祝您新春快乐。
(责任编辑：JN044) |
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