克而瑞地产湖南省三四线城市调研纪要

星三角

岳阳篇

常德篇

株洲篇

星三角

株洲总结展望

供应过量叠加需求饱和

市场步入长久调整期，改善型需求仍待挖掘

简而言之，株洲楼市的最大弊病就是供给过量而需求趋于饱和。常住人口仅400万的城市，经历了大规模棚改的收割，刚需本就所剩无几，下行房价也让改善人群趋于观望。

在此基础上，**供地缺乏节制，房企拿地缺少理性，共同造就了株洲楼市今日之困局。从我们调研到的情况来看，房企都在积极的“以价换量”，各项目降价屡见不鲜，但对销售的促进作用相对有限。

除此之外，“长株潭一体化”目前空有其谈，少见落地。即便落地，在都市圈的形成阶段，中心城**沙的虹吸效应也要大于其辐射效应，短期未必能解株洲燃眉之急。

展望未来，短期供过于求的形势难以逆转，市场进入横盘调整期在所难免。但长期来看，我们对于株洲市场仍旧抱有乐观态度，一方面市场上的改善型需求仍有一定发掘空间，对企业而言，抓准消费痛点，提升产品价值，才能从重重竞争中成功突围。另一方面，株洲拥有湖南其他地级市所无法企及的产业优势，中国动力谷、航空新城的相继落地也将会为楼市注入新的活力。

星三角

07 总结展望

棚改退潮后“一地鸡 毛”

购买力是制约其成交的核心因素

和诸多三四线固有的通病一样，岳阳同样是成也棚改，败也棚改，房价的增长速度快于收入的增长速度注定会造成需求面缺乏支撑，对中长期楼市发展起到负面作用。

短期而言，目前市场进入“瓶颈期”，居民购买力相对受限。不仅客群偏好90-100平三房低总价产品，而且部分项目已由此前首付3成为主的客户结构降级至首付2成为主。事实上，房企也面临一定的“拓客”危机，自然来访量已不能满足房企的去化需求，经开区恒大未来城项目主要依靠下属郊县客户，成交占比达50%以上，岳阳县各项目普遍开启渠道拓客，以市区导客为主。

当前岳阳楼市的管控机制也相对混乱，以土地市场提升区域价值的同时未完全考量后续市政配套落地、项目价格等多重因素，这也导致了目前“降价”现象频繁，同区域项目价格不一，房价系统相对紊乱。此外部分区域，诸如岳阳县，高铁新城板块项目扎堆严重，后期去化仍是困难重重。


预判后市，我们认为，市场低迷情况在短期内难以得到缓解。供应层面，下半年热点板块多项目集中入市，房企竞争会日渐激烈；需求层面，房价波动加剧了购房者的观望情绪，刚需购房者“有心无力”，改善释放空间有限，供过于求将成为常态，下半年楼市将继续降温，量价大概率会下探之后维持横盘。

T老师2019-5

株洲房价在目前全国的恶劣大环境下已经非常不错了，除了出了问题的恒大稍微把尾盘降了点，其它楼盘基本都是溢价开盘

星三角

T老师2019-5 发表于 2019-10-3 20:05
株洲房价在目前全国的恶劣大环境下已经非常不错了，除了出了问题的恒大稍微把尾盘降了点，其它楼盘基本都是 ...

买房的最佳时间已到，现在买肯定赚

我大战僵尸

星三角 发表于 2019-10-3 20:18
买房的最佳时间已到，现在买肯定赚

楼市有没有下一波都成问题，现在不是几年周期的时代了，真正投资稳还是买长沙。

星三角

我大战僵尸 发表于 2019-10-3 23:14
楼市有没有下一波都成问题，现在不是几年周期的时代了，真正投资稳还是买长沙。

总的来说株洲因为工业实力位居湖南第二，不会很差，这也是克尔瑞调查的结论。

新马恒大精装都降到6000了还是有投资价值了

我大战僵尸

星三角 发表于 2019-10-4 07:39
总的来说株洲因为工业实力位居湖南第二，不会很差，这也是克尔瑞调查的结论。

新马恒大精装都降到6000 ...

恒大是自己作，任何盘回笼了钱全部上交集团，然后给皮带去造车，本来融资成本就高，现在现金流太紧。刚需肯定买，投资没太多必要。克而瑞说的很明白，株洲很大的问题是地价不跟市场走，其实株洲核心区域的居住用地很少，现在市场上拿出来的地价值也就在两千上下浮动。

艹D艹D艹D

市中心优质地块太少，所以中心城区一直变化不大。

星三角

艹D艹D艹D 发表于 2019-10-4 09:47
市中心优质地块太少，所以中心城区一直变化不大。

老城国家都不支持拆了，现在叫旧改

渌浦王

中心将来是现在的香港旧城面貌

nazn

河西只有越来越贵，好位置的地没剩什么了。

lindsay520

株洲拥有湖南其他地级市所无法企及的产业优势，中国动力谷、航空新城的相继落地也将会为楼市注入新的活力。

这才是株洲最牛逼的地方，要想长沙这么近都株洲都无法吸虹，高端产业是株洲稳居中部最强市的根基