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本帖最后由 SweetCastle 于 2022-5-16 10:55 编辑
今年开年很不幸，太原处在了疫情的漩涡里头了，我们在单位经常相互开玩笑，太原乃至山西就是个福地，全国遍地开花，唯独我们独善其身。虽然偶尔有个零星的，但是整体。。。。看来话还是不能说满啊，希望咱们早早恢复正常，三轮疫情，真的太伤了。
今年发生了很多事，无法预测，无法判断，突发的事情太多，打乱了非常多的计划等等等，更让我们意识到风险的不确定性和我们自身抵御风险的能力，更让我们看到了自身的脆弱性也打醒了好多人。
先说说近期的经济形势吧
当前大环境上我们依然受到疫情这种X因素的印象，你就没办法恢复100%的经济活力或者说社会正常的基本面，很多事情是不正常的，所以这个判断存在的不确定因素就太高了，我举个例子啊，现在的运输成本就特别高，汽油涨价就不说了，鬼知道会不会突然封路，隔离了啥的，这完全未知。很多物流走不通，导致上下游断裂，这个太普遍了。这边等零件，那边等生产，末端还在等的交付。。。。
今年的俄乌战争又给和这个不确定因素再加个X2。。。这给本身复杂多样的经济不确定性又闹了更摸不准的因素了，但是这个大面你不说也不行，我们就整体来说一说吧
全球政治与经济的基本面情况
就是目前显而易见的疫情和战争因素，直接推高了构成社会经济最基础的大宗商品价格，比如原油价格，粮食价格，一些稀有金属啊，工业用品等等。又由于西方的buff操作，各种制裁，禁运，禁飞，继续推高这个各行业成本。这个直接导致末端的价格咔咔咔，进而会导致消费端需求下降，这是通胀的典型现象之一。但是由于末端货物上涨，表面你仿佛能看到出口额在上升。但是我觉得我们需要关注另一个指标，就是集装箱或者订单数量，价格这个因素人为的太多了，订单少了，价格上去了，看上去平衡，但是对于国内企业来说，供给端反而会内卷，毕竟订单少了。而且原材料供应端的大面积上调， 又会让制造业拿出来更多的资本去高位接盘，这对于有些承压能力不足的小企业，就不敢接单了，废在自己手上咋办。所以现在本质上，供求两端都会有顾虑。这是大面上的问题，前两年的疫情，西方各种印钞票，本身就通胀推高了一波，底层的老百姓由于收入有限，直接原地掉价。现在又推高各种价格，可不是老百姓难受的要死，这次俄乌战争，你真让俄罗斯掐断了试试，欧洲自己就内乱了。尤其是这次法国选举，如果关注的人会发现，西方社会现在民粹当道，极端主义盛行，法国目前的政治环境，极左和极右比例非常大，这是很少见的，而且他们都不喜欢美国，勒庞不是说了嘛，我要竞选成功，我要退群（北约）。所以前几天欧洲几个小国选举都出人意料，也正常。
所以目前政治环境的不确定性也是导致经济的一个基本情况，所有的西方社会选举，看上去是人民投票，但本质上，人民投票也是自私的，就是谁能让我过的好，我就给谁投票。所以西方民主选举，本质上是所谓的选举都是内政问题，内政问题说白了就是经济问题。老百姓管你那么多了，我过得好，我觉得你政策就好，我过得不好，你政策就不行。很简单。其实国内今年为什么有各种声音出现，也是因为，确确实实我们这影响了很多人这两的过日子问题了。
我们再看看国内的情况
2020年的疫情打了我们一个措手不及，但是恰逢过年，18 19年经济尚可，大家还不至于叫苦连天，所以2020年的疫情相对没有感觉和今天一样。今年，2022年，我们经历了三轮疫情，很多行业、家庭的家底这两年本身就入不敷出，又因为疫情，整个社会的消费有提振不上去，国内这反反复复的折腾，真的很多人还是很受伤的。我当然也是其中之一。。o(╥﹏╥)o
今年上海这个波及面有多广，我就不说了，大家也都看到了，全国都跟着躺了一波，直接把2年没啥事的太原废了一半，哎，真无语了。但是凡事都有两面性，这两年山西的经济数据很好看，一定程度上，你真的得感谢疫情，感谢战争，毕竟我们山西的煤炭是重要的工业能源，所以说数据好看，有时候也不是我们多努力，是队友助力的好~
我在举例子吧，就比如前几年中美贸易战，要求中国长期购买能源，粮食，我们现在马后炮的说，特么的应该多几倍的买。我们的煤炭也一样。另外说个玩笑吧，也算某些事实，就是天然气，山西我们也要感谢地理位置，距离港口（秦皇岛）不算远，距离陕西那边的煤气层也近，得天独厚的位置，再加上我们自己还能自产一点哈。我们有谈判价格的优势，哪哪儿便宜我买哪儿。当然啦，这些商品价格定价，国家还是比较介入比较深的。
回归正题，目前的疫情影响，再加上这两年全社会的普遍消极，生活生产力也下降，整个经济面是看得到的在下坡，这个就不展开了。现在为什么有内卷这个名词，一定程度上是用2个字形容当前的市场环境，就是大面上，目前的市场已经进入存量竞争了，没有那么多容量容得下企业去爆发性成长，这个是社会发展的一个标志之一。今年我们看到了非常多的企业裁员，因为很简单啊，没那么多市场给你瓜分了，不卷等啥呢。今年我们看到了考研300万落榜（我没记错吧？）还有千万级别的应届毕业生，今年企业的谈判空间无限大，人岗供求 失衡的情况下，个人的价值是在贬值。所以今年有饭碗的一定要珍惜，还得努力，因为你也不好说也许明天你们的单位也会受到波及。这么多社会生力军如果没工作，那又会导致一系列问题。所以目前国家要做的肯定是无论如何都要尽快回复社会生产，不能再跌了，饭店，商超，这些是最需要大面积用工的地方，你总不能都或者老歇吧？经济困难，饭店经营不下去（这个大家都看得到），就算能开，老板不干了，员工也受伤啊。所以现在很多是市场信心不足，这个没钱不怕，咱可以贷款，但是没信心可咋办？光靠忽悠政策？问题是这两年政策也忽悠了不少人。
2020年底的三道红线目的是好的，没想到疫情的持续发威，螺旋上升2021年也没挺过来，中间还提出来双循环，目的也是好的，但是市场反应平平，最可怕的就是政策和市场背离，我觉得这个我们国内还好，如果真到了那一步。。。真的就特别危险了。到了这个阶段，不救场就不行啦。今年美国明确要缩表，我们还得防止输入性通胀。
目前的太原的地产环境和地产政策
最近一段时间，全国各地房产新政屡屡出炉，国家开了个口子，目前我们能看到的2个方面因素，一个金融方面就是降息，降首付，一个政策方面是调整购房要求。各地市情况不一样，我们先说金融政策，目前普遍看到了降息和降首付，降息从直观的角度，说明银行的长期受益预期在下滑。（废话，利息高收入高），其次是二成首付，今天早上我看到了昆明的20%首付政策。你可以这么理解，就是银行对于地产金融的属性的评估，已经可以做到80%的底部空间啦~也就是说白了，这个基本上可以判定，就是你自己房子的裤衩价值了。至少银行人家的评估能力比你强吧？100万房子，人家银行能评估抵押价值80万，再加点浮亏，85-90总是有的吧，所以我个人认为啊，目前地产基本上到底，可能会有一丢丢的微调，但是政策底已经做好啦。当然，至于什么郊区楼盘，抗风险抵御能力差的楼盘，能价值多少，这个我不好说，越是这种政策盘口，风险越大。10多年前，新能源政策好的时候，中国又一波风电行情，光伏行情，造就了一批人，再看看现在？城市发展的某些政策，对于刚需的容错，试错机会其实特别少，这里太原就好几拨了，不过话说回来，刚需毕竟只能解决基层市场，房价的支撑，更多的还是看综合配套，综合政策，不能光图一时嘴快。就比如学区房，那可不是一天两天形成的。至于买房怎么选，怎么看，我之前文章写过， 浅谈系列——太原地产行业面临的挑战与机遇这里不说了。
我在之前的文章 浅谈系列——短期经济形势及走向，我们个人该如何应对，提到了GDP的三驾马车，目前来看，进出口短期波动的概率非常之高，消费又收到疫情的因素供需两端都屡屡不振，那么肯定需要开闸放水的在投资端进行开口子，前段时间，国家新一轮基建投资的传闻国外先是疯传，对于此类出口转内销的消息，我们姑且认识不是空穴来风，面对当前的情况，你必须保持经济活力，否则社会面资金流动的慢，经济效率就会持续下滑。所以降准，降息，促进投资端的组合拳，是个人大概都能想得到。
当前最大的问题是市场信心问题，疫情一天不解除，投资实体的老板都怕零流水啊，投资不怕，怕特么流水为零，而且这个还不是自己经营问题，完全是。。。所以这个信心层面的问题，要100%解决话，必须解决疫情（共存还是怎么？这个就看了）。从08年到22年，在人民财富疯狂积累的这几年，政策延续性时常需要老百姓去用真金白银去检验，所以政策的是否稳定，也成了一个衡量指标，从15年的去库存17 18的限购开始，21开始的举步维艰，这几年，市场上充满了各种声音，一定程度上，是大家逐步积累了个人的观点，目前普遍存在问题，就是信心问题。毕竟现在经济大环境如此之差，每个人都不敢轻易的拿出来投资的钱，否则真怕打水漂。融资公司，各类P2P，各类诈骗这屡见不鲜的事儿也时时刻刻的在提醒我们。
就目前的城市发展，基本上城镇化都相对可以，棚户区改造也没有那么迫切，zf如果想在拿出来新城开发的套路（比如太原）上车的会有几个？我们经常会开玩笑，太原没有核心区，房价分散不聚集，要么就是个别楼盘的自身价值，并不存在集群效应。如果我是太原的决策者，深挖局部区域价值，应该是比较好的出发点，当然阻力也会非常非常大。但是反过来讲，正因为阻力大，说明在乎的人越多不是？太原还有个问题是配套问题，晋阳湖片区多少年了？眼瞅着就10年呀，你告诉我有多少配套过去了，市场的基本面是需要刚需筑底的，刚改是调节区域特征的一个手段，豪宅吧，那就是金字塔塑造的最后一环。
如果我们用北京举例，不恰当哈，理解意思就行，5-6环是刚需市场，3-5环是刚改市场，3环以内是富豪市场。北京三环的内的人去买456环乃至燕郊，那叫降维打击，叫远期投资，当时刚需不一样啊，可能就是六个口袋，这个都明白吧，所以房价下跌，最承受不住的是基本面筑底的。
太原目前的东一棒槌西一榔头的，在我眼里反正就是规划不太好，你说南内环是刚需还是刚改？小店这头铜厂遗留，太航，南内环仪表厂，青龙啥的，都还没处理，马路对面，双西菜园双塔老军营一胡片，也就是昆仑御一个新盘，但是价格差异那可太大了，但是也就仅仅一个学区因素，其他似有似无。。。。长风商务区，看上去目前唯一像样子的，但是也是这个缺个角，那个开发不行的，就这也是经过多少年耕耘了，快15年了吧。。。现在的房价也没有说鹤立鸡群一说。
说这些什么意思呢，就是买房子，95%以上的人都是抱着投资升值的眼光在看问题，但是我们的城市并没有给我们足够的信心，这个是很致命的问题，开个玩笑就是，刚需买哪儿都是问题，刚改买哪儿也改善不了，富豪直接抛弃太原市场，这这这。。。所以这个信心层面的，我们只能恳请zf出面，但是这个，真的碰运气，赌的成分太高了。哎。。有些话，真的没法说。
眼下，开闸放水，降息，降准，给20%的首付，问题是老百姓愿意接单么？接盘侠在哪儿？信心都让你打没了，信心在哪儿了？买到就是赚到的理由都有没有，那我今天买房和明天买房又有什么区别。举个不恰当的例子，长治的房价起来的时候，也没说不买长治买太原，晋东南，去郑州的多，晋南，直接西安虹吸。就是这么尴尬了。太原现在想做强，恢复市场信心，需要下大力气，但是说实话，我目前还是持悲观态度，太原的市场只能说是大环境造就一点浮涨，人造的区域热度，很难。1516年以前，西安也没有太原房价高，但是现在，早甩十万八千里去了，这里面因素太多了，我们直接说结果，就是这么现实。就连我们消费端，目前也是落后的非常多，高端商业靠天美、王府井撑颜面了如此多年，高端市场这十来年，可以说几乎没有进步。万象城如此体量，和设计规划，落下个万象城美食城的称号（曾经他们老板自己说的，不是我说的），好不容易盼来个苏宁。。结果xxoo了。。。
我们继续说一下需求端的问题，房地产作为销售物品，肯定存在供需的问题，我看到楼下很多人说出生率，实际上当前的出生率对于目前的房地产影响是相对有限的，因为娃娃刚出生，你就买房子？这个不能偷换概念啊~当前的出生率，那只能说在不久的将来，需求端的市场会降低。但是市场的需求基数存在更新换代的可能性，存在人为制造的因素。比如这两年流行大平层，我就想如果有机会，我还要换大平层，这就是人为需求。当然啦，如果出生率一直很高，基础需求肯定会推高。所以人口因素，更多我们要看看当下的供需情况。诚然，不论那个城市，都存在降维打击的富豪人群，限购的结果不是没购买力，是为了平衡需求市场，这样就不会有人哄抬价格。我说个不恰当的例子啊，比如太原要打造某一片区域，如果不进行限购，富豪那是降维打击，横扫市场，改善人群，能挤进去不错了，刚需人群，冷板凳看的吧。。很多人说，这个是不是炒房，我个人觉得炒房这个定义很泛泛，到底什么是炒？人家土豪不差那点，我买了就是放那，也叫炒么？炒股炒股，对吧，顾名思义，股票要有换手啊，我个人一直理解的炒房就是频繁的买卖，抬高市场价格，当然一家之言不一定对。总体能看得出来，市场不平衡的时候，富豪人群可以通过一定程度的房价壁垒隔绝一批人，这样呢，优质资产据为己有，再树立庞大的价格壁垒，那老百姓就是望房兴叹啦~北京不就是聚集了全国的资源？全国好几亿人看北京房子兴叹了，对吧，哈哈，这不就是壁垒？更别说北京户口的壁垒。
08年开始，通过推动城镇化改造，推动城市现代化建设，基础建设，棚户区改造，货币化安置，金融经济政策等等因素，大面积的房地产迭代更新，这里面是社会整体营造的需求环境，再加上你看看08年开始吧，80后生力军大面积走向社会，70后正好又赶上这一波的改善需求，且不谈50 60的棚改需求，就是在综合因素下，当时的社会需求得到了大面积释放，为什么当年说有炒房团，是全民参与好不好，不是一个人的事儿。价格弄起来，是人民所有人共同的意识和觉悟早就，不是一两个炒房团就能做起来的。如果你们去关注消费端市场，中国实际上整个内需释放，就是从千禧年之后开始的，这里面因素太多了。2000年以前，中国还是粮食出口国，后来直接就成了进口国，到现在都是，这是供需之间导致的因素。
说这么多就是说白了，咱们看问题，不能光看一两个数据，很多东西要结合起来看。那么说回来目前的市场环境问题，取消限购就能挽回市场信心么？这个问题你要说会，肯定比没有强，但是有多强？我觉得还得看整体经济的表现和市场的挖掘潜力。不同的人群看待问题的角度是完全不一样的。
对于富豪来说，地产是投资优先属性大于其他，那么条件不差的人来说，可以忍受长期的投资空置。豪宅装修扔进去几百上千万，你难道要问人家，卖房子亏了咋办？兄dei，格局低了啊~
对于改善一族来说，地产是资源属性大于其他，改善目的性强的多，对于配套或者房屋户型的要求会比较有针对性。所以刚改上车时机和选择很关键
刚需就不说了，六个口袋你也得上啊，解决生存问题。
俗话说的好，人往高处走水往低处流，每一个人在这个社会上的正常生活轨迹，都会有不断的财富积累（玩脱的那种别硬杠），那么随着财富的不断积累，你一定会有更高的消费需求，看待事物的眼光会随着时间和环境的变化而变化。那么需求就会一直产生，只不过不同的人群不一样而已。当下的太原，刚需市场本来就让瓜分了个7788，留不住人才，没有好的就业机会，确实让筑底的刚需市场大打折扣，刚改市场呢？到处开花感觉没有重心，配套过不去，政策摇摆不定，改善需求哪儿来的那么多资金跟你玩呢？土豪市场呢？土豪说白了，人家投资是为了赚钱，比如说商铺吧，如果筑底的市场和改善市场都过不去，土豪市场玩了个寂寞？当然很多土豪这几年的发家轨迹有各种因素，我们得承认，人家挣了钱，确实比我们能力强，但是并不见得在决策面前，有钱人就不会输，在有钱人的世界里，也是有369等的，有纯粹的拆迁户土豪，有投机倒把发家的，也有能源型选手，也有关系型选手，这不同的选手，汇总信息，提炼信息，判断信息的能力大不相同。也就会有人投资失败，这个很正常，但是人家不管怎么说试错的能力是最强的。
现在的大环境不好，让本来为数不多的刚需市场更捂住了口袋，泰禾金尊府，让多少太原改善一族灰飞烟灭打回刚需，现在大家普遍信心没有，投资更谨慎，我看一部分群里的数据，说最近一段时间太原二手房市场相对好了一点点，这个侧面也能说明一些问题吧。综改区，太忻一体化，再往前科技创新城。。。晋阳湖片区。。。你们看到的，我都就不说了，当然不同的地域市场不一样，产品也不一样。目前太原的核心问题，就是发展不均衡，这个不均衡并不是人家北上广那种由里到外的高低错配不均衡，我们的不均衡是没有重心，虽然太原现在有南内环，北大街，有中环，但是这个城市目前没有环的概念。。沿着滨河路看河东，老城区大片的老房子，占据着优越的河景位置，一个城市的发展，应该是典型的金字塔集群效应，有大到小梯次错落发展，我们的集群在哪儿？过于分散的资源配置，谁都看不出来重心了。很多公司选择办公地点，是南中环呀？长风商务区啊？龙城街呢？还是南内环迎泽街？还是河西的中海信达？就这么一说，好像南中环和长风商务区还相对好一点点。
5月16日更新（文章太长了，限制了，重新开贴，点此跳转）
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发表于 2022-4-17 14:01:15
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